房地产政策放松、行业预期回暖对银行构成利好，主要原因在于目前房地产仍然是银行资产质量最重要的风险因素。如果住房贷款利率下调、房地产信贷供给持续修复、合理住房需求得到满足后，销售与投资数据回暖，将明显有利于银行资产质量保持稳定。此外，尽管贷款利率降低本身会对净息差造成负面影响，但考虑新发放的住房贷款金额占比较低，因此最终对净息差影响也非常有限。
资产质量是银行的生命线，而房地产是银行当前资产质量的核心风险因子
从数据来看，2021年6月末41家上市银行的住房按揭贷款占比高达25.97%，对公房地产贷款占比6.36%，同时对公房地产贷款的不良率上升至1.80%，且预计2021年下半年将继续明显上行。为妥善解决房地产风险，去年四季度下旬以来，房地产政策全面“纠偏”，此前执行过于严格的政策得到修正，金融机构也加大力度支持房地产市场稳定。因此，在住房贷款利率下调、房地产信贷供给持续修复、合理住房需求得到满足的背景下，销售与投资数据回暖，将大幅缓解市场对房地产行业的悲观预期。我们判断随着后续政策不断加码，房地产信用风险最终将实现“软着陆”，这有利于银行保证资产质量稳定。
41家上市银行的对公房地产贷款在总贷款中占比
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新发房贷占比有限、存量房贷仍绑定LPR，因此利率降低对净息差影响微弱
贷款利率降低本身会对银行净息差造成负面影响，但即便我们假设新发放的住房贷款利率整体下行，对净息差的实际影响也有限。原因在于，在LPR保持不变情况下，新发放的房贷利率下行是通过“降低LPR加点数”实现的，但大部分存量的住房贷款利率依然与5年期LPR挂钩，意味着LPR不调整，存量房贷的收益率就没有变化。以2021年数据为样本进行测算，2021年末住房贷款余额38.32万亿，全年净新增规模3.88万亿，新增量占期初人民币贷款总额的比例仅2.2%,即便假设存量中有10%是年内到期还本后重新投放的贷款，那么实际新增量占期初人民币贷款总额的比例也仅4.5%。所以，这部分实际新增贷款的利率降低，对贷款整体收益率影响非常小。根据央行数据，2021年12月新发放的住房贷款利率为5.63%，仍明显高于当前4.6%的5年期LPR,在上述假设下，即便新发放的住房贷款利率平均下降50BP，最终对贷款总收益率的影响也仅2.25BP。
房地产贷款余额占人民币总贷款的比例开始下行
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稳增长远比净息差更重要，经济增长预期回升将继续驱动银行股上涨
从历史复盘清晰可见，银行股估值的决定因素是经济预期。因此，我们认为稳增长、宽信用背景下，净息差并不是银行股的主要矛盾，随着新老基建加码、房地产政策继续边际放松，社融、信贷增速将继续上行，推动经济企稳，我们依然看好银行股上涨行情。
板块机会
重点关注：兴业银行、招商银行、宁波银行，同时建议关注估值相对低、成长空间高的邮储银行。
2021Q4个人住房贷款开始加速投放
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